“在小小的花園里面挖呀挖，種小小的種子開小小的花”……
前段時間走紅兒歌描述的場景，藏著現(xiàn)代人的居住憧憬，并正在“第四代住宅”里實現(xiàn)：
住在高層，也能有自己的陽光小花園。滿眼蔥蘢的植物綠意，靈動雅致的花魚水池……在水泥鋼筋的城市里，利用垂直空間綠化，實現(xiàn)森林小屋的夢想。
城市化浪潮里，人們的生活方式不斷改變，人居也在不斷進化。第四代住宅，就是近些年進化出的人居新概念，并且隨著各地政策的推出，也成為中泰設(shè)計關(guān)注住宅趨勢一個繞不開的熱點話題。
那么，第四代住宅到底是什么？怎么提出的？現(xiàn)在發(fā)展得如何對普通購房者來說，真的好住嗎？現(xiàn)在市面有哪些產(chǎn)品，對設(shè)計師與開發(fā)商來說，在最初產(chǎn)品的開發(fā)與設(shè)計中，又應(yīng)該注意什么呢？帶著一系列問題，今天我們采訪了公司產(chǎn)品研發(fā)總監(jiān)陳筱秋，從概念起源、客戶端、開發(fā)端、設(shè)計端，四個維度，8大問題，還附上政策解讀案例，“挖呀挖”……挖到了許多關(guān)于第四代住宅的知識點，分享給大家，也歡迎各位同仁指正交流。A1：這個概念最初是起源于一個樓盤的創(chuàng)新的營銷推廣目標(biāo)。樓盤開發(fā)商新疆天地集團委托清華大學(xué)建筑設(shè)計研究院進行研發(fā)，結(jié)合銷售樓盤的幾個主要設(shè)計特點：錯陽臺，大懸挑，灌木種植，垂直綠化，從而提出來的居住概念。同時，也通過這樣的專利途徑，實現(xiàn)了規(guī)劃層面的突破。大概歷經(jīng)了一年左右鋪天蓋地的宣傳造勢，從而把第四代住宅概念傳播開來。 ?▲成都·七一國際廣場住宅城市森林花園
Q2、這個概念是國內(nèi)外通用的嗎？第四代住宅的國外案例有哪些？A2：國外同類型的住宅，是指結(jié)合垂直綠化在高層建筑中的巧妙運用方式，能為業(yè)主提供更多戶外居住體驗，同時有助于微氣候的形成，產(chǎn)生濕度，降低碳排放，打造綠色生態(tài)的城市界面，這些都與國內(nèi)第四代住宅的理念與優(yōu)勢是一致的，形式更加生動而富有創(chuàng)意，值得學(xué)習(xí)。案例一 ?意大利米蘭垂直森林
案例二 新加坡伊頓公寓
選購第四代住宅時，應(yīng)該具體關(guān)注哪些問題呢？A3：中泰也做了非常多的第四代住宅，包括天府錦城、濱江酈城等。在售的項目和正在設(shè)計中的，包括漢中、南充等地的一些第四代住宅項目，當(dāng)時我們產(chǎn)品研發(fā)中心，為了把產(chǎn)品做的更好，也回訪了很多前期已經(jīng)交付的第四代住宅的一些產(chǎn)品，從客戶端口，就是我們購房者來看的話，他們最關(guān)心的問題有三點：由于院子的空間較大，已經(jīng)交付項目業(yè)主反饋，私密性問題較為突出。從產(chǎn)品設(shè)計端來看，躍層戶型+錯層陽臺，是私密性處理最好的方式。受到梯戶比和本地規(guī)范影響，增加格柵遮擋，懸挑飄窗等措施，也能提高院子私密性。最早的七一廣場，懸挑深度在6米左右，對采光影響很大。因此懸挑深度控制在4米，同時根據(jù)不同地區(qū)太陽高度角，做好日照分析，盡可能減少對房間的光照影響。第四代住宅的大陽臺，客戶最喜歡的形式是和客廳，玄關(guān)，餐廳等空間結(jié)合。如果陽臺把客廳，臥室聯(lián)系起來，會對臥室造成一定干擾。因此，院子的空間盡量和公區(qū)聯(lián)系，減少對臥室區(qū)的干擾，或者獨立使用。所以，端廳戶型是實現(xiàn)第四代住宅的較好形式。
A4:產(chǎn)品定位是第一關(guān)注點。需要按照區(qū)域配套，客戶需求，產(chǎn)品呈現(xiàn)的大框架邏輯，來看第四代住宅產(chǎn)品。這三個元素呈現(xiàn)是互相制約、支撐的深度關(guān)系。▲區(qū)域，客戶，產(chǎn)品的三者關(guān)系Q5、產(chǎn)品定位可以分為幾類？如何匹配相應(yīng)市場需求？A5:可以將定位分為幾個梯隊，去匹配開發(fā)設(shè)計相應(yīng)產(chǎn)品。鄭州瀚海晴宇（180-330平左右的面積跨度），典型的高容積率（3.0）高顏值（游艇流線造型）高售價（開盤價格接近四萬）的產(chǎn)品，產(chǎn)品設(shè)計感前衛(wèi)，居住場景感強。但是因為項目地段配套的實際呈現(xiàn)度低，目前二手房價格已經(jīng)下滑。因此建議，在房住不炒的大前提下，非核心地段，大面積產(chǎn)品慎重。深改的案例還有福州國貿(mào)天琴灣，240平左右的戶均面積，最高價格突破6萬。在長沙、福建有類似政策支持的城市，比較普遍。小區(qū)容積率2.0左右，標(biāo)準(zhǔn)層以梯二為主。代表案例有福州建發(fā)縵云，湖南岳陽南湖天著，貴州鐵建城。城市能級一般，以內(nèi)生市場為主，建議產(chǎn)品以梯四，梯三為主。代表案例眉山萬景璽悅，領(lǐng)地樾園，遂寧佳樂蓮韻。第四梯隊：人口吸附力度不夠，產(chǎn)業(yè)不支撐的遠郊盤或三四線盤，產(chǎn)品以投資或剛需產(chǎn)品為主。這種情況，建議在周邊同質(zhì)化產(chǎn)品眾多的情況下，利用第四代住宅的高贈送，提高產(chǎn)品性價比。類似成都、重慶等對日照要求不高地區(qū)，甚至出現(xiàn)了梯五、梯六的產(chǎn)品。代表案例有聚億·天府錦城，濱江酈城。▲中泰設(shè)計作品—聚億·天府錦城；建筑面積：18.1w㎡▲中泰設(shè)計作品—濱江酈城；建筑面積：94.9w㎡A6: 這里舉例詳細介紹一下第四代住宅的成本構(gòu)成。初步測算，以88㎡建筑面積戶型為例，如果花園贈送面積為31.4㎡，那么成本分析如下：
建筑面積: 88㎡
空中花園贈送面積:31.4㎡
每平米增加成本:
2500x31.4=78500
78500÷88=892.04(元)
每平米總增加成本:
892.04+20(結(jié)構(gòu)) +20(水電) =932.04 (元)
美學(xué)呈現(xiàn)與技術(shù)細節(jié)A7: 早期的第四代住宅設(shè)計相對簡單，在外立面呈現(xiàn)上缺乏整體考慮。在AI設(shè)計的趨勢下，未來的第四代住宅將會有以下幾個特點：流線感，韻律感，未來感會更強。種植的植物也會限制其生長高度，保證立面可控。防水問題沒有處理好，會在交付以后出現(xiàn)大量客訴問題。因此對防水的工程措施非常重要。
1、植被層
2、種植土250mm-500mm
3、土工布
4、排水板(結(jié)構(gòu)找坡)
5、結(jié)構(gòu)頂板(防根穿刺，防水層，保溫層)
在陽臺上預(yù)留水電裝置。為了匹配大陽臺的生活場景，需要預(yù)留滴灌系統(tǒng)，上下水，電源。用以匹配類似戶外燒烤，電影，家庭聚會，休閑娛樂，多維度照明，自動澆灌等場景。·種植以觀賞類灌木為主，類似繡球花，月季，吊蘭，三角梅。
- 空中花園必須外挑，外挑尺寸需大于4米小于6米,兩層通高且無柱、無維護結(jié)構(gòu)，建筑面積不計入容積率；
- 空中花園綠化面積不小于60%( 覆土厚度大于0.5米)，綠化面積20%可折算綠地率；
- 須在報規(guī)文本中體現(xiàn)空花園灌溉系統(tǒng)，保證后期植物的存活；
- 須嚴(yán)格按要求空中花園進行降板處理，保證覆土埋深600；
- 建筑間距和建筑退距按外挑尺寸的二分之一進行計算，消防和安全距離按規(guī)定執(zhí)行；
綜合客戶端、開發(fā)端及設(shè)計端，對于第四代住宅如何更好落地，更好實現(xiàn)人居理想，以上是我們的一些思考。但值得注意的是，當(dāng)?shù)氐恼咧С?，才是第四代住宅產(chǎn)品能夠落地的大前提，所以對各地政策的解讀與掌握是非常有必要的。目前，有些地方是有專門政策的，如四川眉山等地，在產(chǎn)品開發(fā)時，可以提前了解；如果沒有政策支持，建議開發(fā)端在產(chǎn)業(yè)拿地之初，就與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ瑢⒌谒拇≌恼邔戇M拿地政策作為當(dāng)?shù)卦圏c項目，也能突破傳統(tǒng)規(guī)劃條件的限制，有利于產(chǎn)品更好地落地。
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